近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(h社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀uá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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