万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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