饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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