导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心g>

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。