万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(d准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？e)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？能独善其身？

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