导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(j中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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