5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fá刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音ng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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