文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式为什么球星都觉得梅西是最佳g>

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放为什么球星都觉得梅西是最佳(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。