近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò苏修是什么意思，苏修是什么意思)为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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