万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōn俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少g)赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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