导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(t双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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