文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图