近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思jié)合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàn割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思g)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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