万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　<相遇时间的公式 相遇时间怎么求img alt="北(běi)京(jīng)房圈大消息！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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