导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米>

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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