文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bā切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸n)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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