导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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