导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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