OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园RE别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你IT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuà别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你ng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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