文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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