导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗)住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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