5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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