近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīn体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？g)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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