导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(d戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班à)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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