导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yname是什么意思 name是姓还是名ōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。name是什么意思 name是姓还是名g>

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。