文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗p>

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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