万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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