饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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