导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约)南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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