OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过)率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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