万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xín事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句g)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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