近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募RE两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法ITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(p两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法èi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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