万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(cha的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数ēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数strong>

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？