饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)士官生是什么意思，大学士官生是什么是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场士官生是什么意思，大学士官生是什么监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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