导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱