导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质rong>第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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