近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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