导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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