导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据反函数的性质是什么意思，反函数得性质城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　反函数的性质是什么意思，反函数得性质　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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