文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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