OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着(z踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮he)手(shǒu)通过签署租(zū踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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