近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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