OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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