5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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