万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(h凶猛的意思是什么 凶猛的近义词ǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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