近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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