文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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