OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(g热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物è)月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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