万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

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　　地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码g>中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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