文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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